INQUADRAMENTO NORMATIVO
Il c.d. “Salva Casa” è stato introdotto dal Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, poi convertito nella Legge n. 105 del 24 luglio 2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024. La Legge 105/2024 introduce alcune disposizioni in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, andando ad intervenire su alcuni articoli del Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Le modifiche si concentrano principalmente sulla semplificazione di alcune attività edilizie, tra le quali si ricordano quelle legate al recupero dei sottotetti; al mutamento della destinazione d’uso degli immobili, specialmente per le unità immobiliari situate in aree urbane consolidate; alle opere ricadenti in edilizia libera. Inoltre è stato in parte modificato il concetto del rispetto della doppia conformità edilizia ed urbanistica delle opere oggetto di sanatoria, rendendolo attenuato per alcune casistiche di intervento. Sono state introdotte dalla Legge n. 105/2024 nuove e maggiori tolleranze esecutive e costruttive, ed è stato rivisto il concetto di stato legittimo. La norma poi affronta anche altri aspetti del T.U.E. in materia di fiscalizzazione degli abusi edilizi, dei tempi di rilascio dei permessi edilizi ed altro ancora.

UN’IDEA FELICE E CONFUSA
Malgrado i buoni propositi la nuova Legge n. 105/2024 sembra non riuscire ancora a trovare concretamente una forma applicativa. L’idea era quella di semplificare la vigente normativa edilizio-urbanistica, riducendo le incertezze ed i tempi di rilascio di alcune pratiche edilizie, soprattutto quelle legate alla regolarizzazione della legittimità degli immobili, il tutto con l’obiettivo di “superare le incertezze interpretative”, “semplificare la materia edilizia”, “recuperare il patrimonio edilizio esistente“ e ultimo ma non ultimo, “rilanciare il mercato della compravendita immobiliare”. La traduzione legislativa di questi buoni propositi si è concretizzata con la legge di luglio, nata in mezzo a polemiche e confronti accesi, e modificata dagli emendamenti presentati durante il processo di conversione del decreto legge. La sensazione, trascorsi ormai diversi mesi dalla sua approvazione, è di trovarsi di fronte ad una norma incerta, per certi versi confusa, e non definitiva, che si sta consumando nell’attesa dei provvedimenti di recepimento da parte delle Regioni, soggetti molto attesi in questo processo di messa a terra della volontà del legislatore. A questo occorre aggiungere la mancanza di coordinamento del Ministero che, al momento dell’uscita di questo articolo, non ha ancora fornito le modulistiche aggiornate e l’annunciato e tanto atteso prontuario esplicativo. Insomma, tante parole e pochi fatti per il momento. Ciò implica che gli operatori del settore avvertano un diffuso stato di incertezza, e direi un certo disagio, nell’approcciare alla fase operativa che deve scaturire dalla promulgazione di un provvedimento normativo. Ciò vale sicuramente per le amministrazioni comunali, i cui tecnici sono esposti alle richieste, spesso pressanti, dei professionisti e dei cittadini che vogliono avere risposte su cosa si possa o non si possa fare e/o depositare. E vale, ça va sans dire, per i professionisti, che a loro volta devono contenere l’entusiasmo, a volte eccessivo, della propria committenza che è stata informata a forza di “…. liberare gli italiani dalla burocrazia – Agorà Rai3 del 16 maggio 2024” o “… sanare tutte le piccole irregolarità delle case degli italiani – il Messaggero del 24 maggio 2024”.

UNA NORMA BELLA E IMPOSSIBILE
E pensare che l’idea di fondo era più che buona, oserei dire ottima. Ripercorriamo velocemente alcune delle questioni su cui la norma interviene.

Le tolleranze
Buona l’idea di ampliare il regime delle tolleranze, riconoscendo in maniera chiara la prassi di non ritenere modifiche quelle lievi difformità eseguite in fase di progettazione e/o esecuzione. Non sono modifiche e quindi non necessitano di essere sanate.

La sanabilità ex giurisprudenziale
Giusto mettere le mani sulla cosiddetta, e molto chiacchierata, sanatoria “giurisprudenziale”, dandole un valore di norma, tenendo di conto di quanto già fatto da alcune regioni (vedi Emilia-Romagna) e di quanto si pone obiettivo di fare il futuro nuovo Testo Unico delle Costruzioni.

Abusi paesaggistici
Interessante, e per certi versi rivoluzionario, il riconoscimento della sanabilità degli abusi paesaggistici con aumento di volume e superficie, spesso al centro di dispute feroci tra cittadino e pubblica amministrazione. Resta da vedere se poi la soluzione sarà finale o, nel potere decisionale delle soprintendenze, rientrerà dalla finestra ciò che si è cercato di far uscire dalla porta.

Separazione tra condominio e singola unità immobiliare
Bene anche avere fatto chiarezza tra la conformità della proprietà privata, della singola unità immobiliare, e quella comune, qui intesa come condominiale. Non era certamente sempre chiaro.

Nessun condono
Coraggioso il legislatore ad introdurre (si può dire finalmente!) una modifica per certi versi sostanziale della norma, mettendola a regime, senza dover ricorrere alla pratica del condono, limitato e derogatorio. La norma a regime consentirà di accedere alla sanabilità di molte situazioni senza corse dell’ultimo momento, con un decorso applicativo più meditato.

Insomma, un primo passo verso quello che poteva diventare l’avvio di un percorso finalizzato al riordino funzionale della materia edilizia-urbanistica, stratificatasi nel corso degli anni a seguito di una serie di provvedimenti non sempre chiari e spesso non convincenti. In questo momento, fatte salve buone notizie dal futuro, si può dire che le intenzioni erano buone ma la loro trasformazione in pratica un po’ meno. Se l’efficacia di un provvedimento si misura dai risultati, si può affermare che ad oggi non ce ne sono. Ma forse è ancora troppo presto per giudicare sotto questo aspetto. Certamente si viaggia a vista, in uno stato confusionale generalizzato e con un appeal della norma che si è rivelato molto, molto inferiore a quello atteso. Ma perché?

LA TIMIDEZZA DEL LEGISLATORE
Nella formulazione della norma, in alcune sue mancanze, si è avvertita una certa timidezza del legislatore, strattonato da più parti da soggetti che hanno trattato l’argomento spesso invocando concetti come “etica”, “principio” e “morale”, e condizionando la norma ad un “vorrei ma non posso” che ha partorito una legge ambigua, non sempre coerente per tempi e modi di applicazione e certamente subordinata a chi la dovrà recepire (leggasi regioni e comuni). Il legislatore sembra un po’ quel tipo che dopo aver tirato il sasso ha poi nascosto quasi subito la mano, guardandosi intorno con aria di chi non c’entra niente. Il risultato finale è una mancanza di autorevolezza che si avverte e che porge la guancia a molte difficoltà applicative.

UN’OCCASIONE PERSA
E allora si deve già parlare di occasione persa e di provvedimento che non risolve ciò che voleva risolvere? Forse no. Il tempo trascorso non consente giudizi definitivi e poi, come avrà capito il lettore, occorre almeno completare il passaggio di adozione regionale e comunale prima di esprimere una sentenza tombale sulla questione. Certo che questa attesa, già di per sé, indebolisce l’assunto su cui la politica aveva fondato l’urgenza e indifferibilità della norma. Il mercato immobiliare non sta fruendo della semplificazione auspicata e prospettata, le incertezze applicative e interpretative residuano e noi, come canne al vento, continuiamo ad oscillare tra pareri, consulti, definizioni, commenti, spiegazioni.

IL FUTURO
E quindi cosa ci riserva il futuro? Sicuramente, come per l’opera di Beckett, continuiamo ad aspettare Godot, che nello specifico sono le Regioni con il loro potere interpretativo, auspicando che portino chiarezza laddove non ce n’è. Ma occorre ricordare che le regioni non possono recepire una norma statale modificandola, se non rendendola più estensiva di quello che è, e magari così complicando ancora di più le cose. Temo, e spero di essere smentito, che ci troveremo di fronte ad un melting pot di interpretazioni diversificate, da regione a regione, con ripercussioni che andranno ad interessare gli aspetti di costituzionalità di certe norme locali. Ma chissà … magari lo Stato riprenderà in mano la situazione pubblicando una guida alla lettura del testo normativo, precisando e chiarendo le zone oscure e cercando di ricucire quegli strappi che si intravedono nella trama della legge. Ai posteri, come sempre, l’ardua sentenza.

Firenze, lì 30 novembre 2024